經濟與生活

台北的商辦租金,未來真有榮景可期嗎?

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2009-09-26

台北的商辦租金,未來真有榮景可期嗎?

文/zen

根據國內一家房仲業者調查發現,從去年第三季金融海嘯爆發以來,到今年第二季為止,北市商辦的總體空置率增加了百分之二點三六,租金也下跌近百分之六,由於金融海嘯後景氣復甦緩慢,業者認為除非兩岸簽署MOU和ECFA,否則未來商辦租金難有漲幅。

對於北市商辦租金是否真的能光靠兩岸簽署MOU和ECFA就能有效拉抬,筆者則是存疑的。

第一、長期來看,台灣人口減少已成為必然趨勢。根據人口學統計,到2050年時,台灣僅剩1890萬人,人口足足減少400萬人(17%)之多,減少將近兩成的人口,假設房屋供給量從今天開始都不再增加,那也多出至少17%的房屋必須被消化,更何況近年來國有地不斷出售(政府為了換取現金),不少還是像信義計畫區這樣的熱門地段(只是地坪沒有信義計畫區大),加上捷運的開發形成新商圈,造成商圈轉移,在在情況都讓商辦數量不斷增加。

也就是說,台灣的房地產市場供給面不斷增加,但需求面卻不斷下滑,這樣的格局若持續不變(縱然有錢人再能置產,購買力也是有限不說,而且也會挑相對抗跌/保持的地段購買),商辦房地產想要恢復往日經濟成長時代榮景得非常努力才行(其實,不只商辦,自用住宅未來也勢必得承受人口萎縮導致的市場供需失衡的價格衝擊,更別說政府近年來還積極推動都市更新,讓老房子拉皮翻心加入銷售戰局)。

第二、電子商務的成熟,購物行為的網路化。就算第一點所談的因人口減少而造成的市場供需失衡問題沒有發生,目前正不斷蓬勃發展的電子商務,勢必也將快速商辦大樓的承租。

就以出版業為例,Sars過後,電子商務成熟,越來越多消費者能夠接受在網路商城購物,不到實體店面買書,造成網路書店業績快速成長,實體書店業績不斷萎縮,實體書店不斷關門歇業,而實體書店多半都開設在人潮聚集的車站商圈,自然會造成商辦閒置。

其實,不光只是出版業,全體百貨零售實體通路都因網路購物的崛起而大受影響。越來越多人選擇在網路上開設虛擬商城,頂多搭配開設一到兩家實體店面作展示(更多選擇不開店或格子趣),未來百貨零售業者選擇直接開設實體店面的大概只有大型購物商城(以購物做為美好體驗來促銷)、品類專賣店,小型零售店面大約只會剩下便利超商(未來的便利超商主要業務應為網路商城取貨中心,無論甚麼都可以在網路商城購買,再到住家附近的便利超商取貨,就連便利超商本身所販售的商品亦然)、餐飲門市。辦公場所將會往租金低廉的郊區移動(通常會和倉庫複合在一起),甚至改為電子通勤,員工可自行在家工作。

網路新世界的崛起,還有人口結構的轉變,才是真正衝擊台灣商圈發展與商辦出租的結構性成因,加上台灣長年以來住辦混合,造成商圈過度供給,遠本就不利商圈發展規模經濟(天母商圈就是最好的例子),再碰到外在環境的劇烈變動,老舊小商圈很難撐過商業變革的衝擊而活下來,這也許是為什麼近年來建商多在都市精華地段大推豪宅而不推商辦大樓建案的原因吧?

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Zen大

曾居敦南,現住安坑。 我是職業作家/時事評論員,同時也是出版顧問、讀思寫文字溝通表達力的專業講師、網路部落客。 每年讀書(至少)五百本,寫文(至少)五百篇,演講授課(至少)五百小時。 本版文章歡迎個人或非營利單位轉載,營利單位轉載,請來信取得授權(切莫私自轉載)。

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