搞懂資本運作邏輯，買房或租房都可以…

看到一則讓人遺憾的新聞。因為房貸壓力而丟掉性命的報導。
讓我想起認識的一個老闆，他有在投資房地產。
先靠自己的資金跟過往銀行往來記錄，後來再靠過往人脈募資，持續籌募資本，不斷買下中古屋(貸款乘數不拉太高)，自己裝修+適度外包裝修(壓低裝修成本)，然後出租。
接下來就是靠房租繳剩餘房貸+賺取利潤，然後不斷複製此一模式，擴大規模與利潤率(當然，所承擔的貸款金額壓力也很大；不過有句話說，欠銀行一百萬是你的問題，一百億的話就是銀行的問題…)。
總而言之，大量持有房產的人是將此做生意作，錢是當資本使，並且不拿死薪水繳房貸！
我們社會最失敗的理財教育，不是儲蓄，不是買賣股票或有價證券，而是關於房屋的買賣租賃相關事宜，能搞懂整套遊戲規則的人不多，抱著死薪水跟社會既有觀念＋對未來的恐懼而跳進去買的人不少。
資本跟錢是兩種東西，雖然都用貨幣表現。
能夠增加收益，提高效率的使用貨幣方式，才能稱為資本。
據我認識那位老闆說，坊間看到的的許多房地產資訊，包括所謂達人傳授的，都虛虛實實，未必正確。真正厲害都高手都默默的做，不太講公開這些祕訣。
我也是看著他做，才知道原來很多事情跟我們想的不一樣！
說到底，當一個人落入買或租的假二分時，就已經被制約了；剩下的就是看自己人生的運氣夠不夠好到能夠支撐住自己的購屋後的財務狀況？
有錢人買房，反而不會全額支付，會貸款，懂抓準還款的金額與乘數，若買房出租要做投資，則是讓出租的房租合理，維持讓房子能夠持續出租＋找到好房客，以穩定持續收取租金報酬，還房貸同時也累積房產數量（到手的房產，要繼續出租或變賣套利都可，就跟股票漲到預期水準要持續持有領分紅配股還是獲利了結都可）。
如果說投資股票首先重視的是不賠錢，投資房地產也是一樣；出租時當收分紅配股，賣掉則是價格抵達預期水準的獲利了結！
有些投資人買了不少房子，但都不拿來自住，甚至自己住的還是用租賃的，因為他們看重的是資產的投報率跟現金流，持有的物件跟股票一樣，該賣救賣不會戀棧。
像我認識一個投資公司老闆，多年來都租房，但是，他的投資組合裡有購買專門持有房地產、從事房地產生意的公司，每年從這些公司獲得蠻多分潤，拿來租房綽綽有餘，還越租越大間。
懂得資本運作規則的人，房價或房租乃至貸款數字都不是問題；低有低的買法，高有高的做法，關鍵是能否將本求利，不被帳面金額數字困住，更不是拿自己的死薪水去養房貸、養建商跟投資客～
買房如果不能賣掉換取報酬，或者賣掉就沒辦法換房，甚至根本無法賣只能自住時，投入那麼多租金購買一個無法變現的資產不是不行，而是要評估自己的狀況是否負擔得起這樣的現金流？
現在的房貸一般要扛三四十年。若沒有家庭奧援，工作在未來不會有大幅度的薪水增加的話，你得保證這段時間裡工作持續有收入，身體健康能工作，沒有拖累財務的家人，公司就算倒閉也能再找到同樣收入的工作，世界不會再發生疫情那種規模的系統性風險…(上述情況，每個人的應變能力都不同，很難一概而論)，才能生活在單靠薪水收入來繳房貸的生活模式中。
而且房貸繳完，差不多也要都更或是需要翻修房子了。
更別說買房自住有鄰居、集合住宅管理，乃至很多莫名其妙的問題，要找到完全沒問題的房產不可能，買不像租，居住環境大幅變動時閃人就好…
我總覺得，有一部分房價是因為放寬貸款繳納期限而飆漲的。如果維持在過往只能貸二十年，市場上大部份人就是貸不到足夠錢買房時，房價真的還會像現在這樣飆嗎？
總之，買房或租房都好，房地產跟資本主義市場連動性很強，如今的房價也已經不是能夠單純用薪水就能輕鬆繳納而不影響生活水準的時代。
買房前最好先搞清楚整個產業結構，資金運作邏輯，想想自己擁有的條件，再審慎規劃。真的搞懂資本規則的人，不用擔心明天會更貴的話術。如果沒能搞懂，擔心明天就買不起而壓榨自己進去買，揹負沉重房貸的人，遲早會碰上狀況。
買房之前蒐集資訊，別輕信單一消息來源，多聽各方聲音（買房派租房派、房仲投資客建商代銷自住客…），別落入確認偏誤，綜合比較再作決定～https://zen1976.com/organize-life/

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說到台北市房價，我算是最有感的！

說到台北市房價，我算是最有感的！
2000年到馬英九上台之前，文山區新房的房價大概一坪二十萬(我剛好買過)，當時附近的二手屋，如果超過三十年以上，只剩十幾萬，四十年以上會更低！
當年我在文山區的一處新建案買了一個小套房，總坪數8.78坪，公設僅18%（室內實際坪數有七坪，如果是一般30%公設的小套房要能達到實坪七坪，得買到權狀十坪左右，當時我一直覺得這個建案的實際價格很划算/現在還是如此覺得，因為台灣的集合住宅的公設比曾經有高到50%的樣子？），總價177萬元，只需準備二十萬左右就能繳屋(年代久遠，我忘了是自備款還是交屋需要的一些相關費用/當時很流行建商幫你補不足額的貸款，免自備款的買賣形式)。總之，不是需要準備很多錢就能買)；
當時會買是因為一直找不到合適的房子租，當時租賃雅房大概五六千，套房八千到一萬二，卻需要搬家。到處找房子時，意外發現了這個總價不貴，有兩年寬限期只需繳息(不到兩千元)，比租房子便宜很多的小套房。
當時想說，大不了兩年後賣掉，先買下來住，撐過這段青黃不接再說…，並不是真的打算長期置產(最後也只住了四年多，賣掉剛好沒賠錢，算是省了四年租房子的錢)…
買的時候還有個小趣事，剛好碰上大我三屆的系上學長在那個建案工作…
2005年夏天，我搬去敦化南路底那邊租房子，老式無電梯五樓公寓，當時一坪30萬(正好樓上四樓要賣)，我住的那棟老公寓因為五樓屋主(持有五樓整層)，不想跟附近合併蓋新大樓所以保留下來。
當時附近的新大樓，是那邊第一批豪宅，郭台銘買了頂樓，一坪好像是七十萬（如今好像超過兩百萬，陸續蓋了好幾批豪宅）！
至於當年我買那個建案，後來我有上網去查房價，翻了一倍，現在買當然是不可能，現在同樣的物件，要價四百萬都有，低一點的也要將近四百萬。
二十多年的中古屋，價格比當初新成屋高(如今應該是常態)。不過，我當年買那個是太平洋建設蓋的，建材好，而且格局方正，公設比低，加上如今旁邊沒有公墓，蓋了公園(週末聽說很吵)，漲價還算合理。
當時很喜歡亂看房子，還看過景美有個中古法拍屋，一坪只要十萬，四十幾坪到大房子不到五百萬(那個房子剛好在我學生時代打工的承辦人住的社區)…
現在是天價的信義區，當年都不算太貴，信義路六段跟松德路附近，剛出社會時在那邊上班，也看過不少房子，四十年以上中古屋都很便宜～
就連信義區最熱鬧的地段，當年推一個小豪宅，日後有朋友說，其實當年也不是買不起，如果買了就好了(人生沒有如果啊)…
認真說，以前的行情還有個基準點，過了某個年紀的房子房價會下修，如今用都更題材吵老房，於是什麼房都很貴～
日後回看市場行情，2002年前後應該是進入21世紀後，台北市房價最低的時候，應該跟台灣自己的不景氣與大舉西進有關！
最神奇的就是馬英九上台之後，房價開始飆漲。
當時我因為結婚，正準備搬離台北市，遷往新店。
過不了多久，發現台北市房價直接跳漲一倍，新北也接著漲。好比說我現在住的區域，二十多年前一坪都不到十萬甚至有五六萬的，現在超過三十萬的比比皆是！
為什麼說神奇？
2008年有金融海嘯，台灣的總經也是大受衝擊，然而房價卻不跌反升，跟現在總經好，因此房價跟著飆升還算合理(反應物價跟通膨)，兩者雖然都是漲，却根本是完全不一樣的事情！
之所以房價能在不景氣下狂飆，當然是拜馬英九的降低遺產稅等對富人階級資產重分配有利的政策助益之下，讓有錢人的資產配置紛紛往台灣的房地產衝，再搭配一些投機客炒作，財團囤房買地，房價從此沒回頭過！
而今房價的再上漲，說真的跟當初那段暴衝期相比，都算是漲的少的，只是基期高，看起來就更貴了。
不過，當時的國民薪資水準可沒有上漲，單純只有房價漲，如今至少好歹薪資還有漲！
說個比較有趣的，當年看房子時，也曾經去汐止看一個新建案，我記得一坪開價十萬，本來都已經跟代銷約好某個日期要過去簽約，也先用信用卡刷了訂，結果颱風來(台北人都熟悉的納莉風災)，汐止大淹水，我馬上打電話去取消，對方也很能理解；後來聽說，那個區段最低曾經有過五萬的報價（不知道是真是假？）。
多年後，一位認識的學弟結婚買房，也選了那個社區，我記得好像一坪買了二十幾萬，他還認為搶到便宜（現在當然是更貴了）…
總之，在房價飆漲之前，剛好有過一段在台北市到處看房子的歲月，以前也看過無殼蝸牛運動的一些資料，真心覺得1989年以前能在台北市置產的人，運氣真的很好，當年台北市仁愛路的房子都是百萬等級而已～
1990年代飆衝過一波，然後，2008年再沖一波，自此不曾回頭且全台連動～～
2008年之後，房價飆漲的原因，我覺得，除了馬英九時期推出的政策外，金融海嘯之後全球貨幣量化寬鬆導致各國法幣實質購買力崩跌(我認為金價可以當成對照指標；金價在2000年出頭時，一錢只將近一千塊台幣，一兩僅一萬元)…
所以房價飆漲也是一種全球性現象，至少跟全球富人連動的都會蛋黃趨是如此，蛋黃區早已跟各國地方城市房價脫鉤，自成一個天龍世界，因此，普通人買不起都會蛋黃區是很合理的事情。
別說普通人了，十多年前一位在大安區算地主的朋友，在考慮要不要跟一位男生在一起時，家裡對男生提出一個條件，要在大安區有房。
那男生也不是普通人家出身，也是出身大安區的中上階級，工作也很不錯。但是，真的沒有能力靠自己買房，最後這段感情也無疾而終(雖然主要原因不是因為沒房；畢竟男生家裡應該是能夠幫忙出頭期款的)…
台北市的地主，很多都是在1970年代那波就進場(國泰買敦化南北路大概是最有名等案例)，享受了三波漲幅；再有一些更資深的老地主，就是清領時期就來台開墾的，當年敦化南路往東都是田，跟今天不可同日而語。
如果不把房價當成個人買房壓力，而是當成國家總體經濟發展果實來看，1970年代到如今的台北房價，其實是見證了台灣經濟發展的持續向上。
新竹市另外一個典型的證明，早年新竹市跟基隆還有嘉義市都是省轄市，房價應該都差不多，都市發展程度也差不多，而今新竹則是很甩各地方而遙遙領先，不就是因為竹科這個全球性產業進駐嗎？
新竹人就一起承擔這個總體經濟向上衝的果實，只是差別在於你有房沒房，承擔起來的感受如何！
從都市社會學的角度來看，非本地老住戶而是外來移居者的話，當一個城市房價飆升，只能往外搬遷，紐約東京上海等都經歷過同樣的過程(近來政府推的通勤月票大幅降低通勤成本，會讓更多人往外圍搬，離開台北市)！
不過，在人口因為受不了高房價而不斷往外搬個二三十年後，會開始出現再仕紳化，主要是因為都會區人口少到某個程度後，房價停滯或翻轉向下，或政府推出獎勵政策希望鼓勵人口移居，重新開發～
台北的再仕紳化，應該會出現在大量危老都更不得不做，大量興建新住宅後空屋率飆升，與捷運三環三線完工之後，也許再二十年左右…
房地產的周期是社會尺寸的週期，對個別人來說都很漫長，出生在不對的時間點，的確就是辛苦。
特別是如果整個社會，對於保護後代的居住權沒有太多考慮，只在乎自己的房價的時候，更是如此～
就像以前我就常說，台北房價跌不了是因為人民不想房價跌，不管什麼政府來都不可能打房價，否則人民會跟政府拼命！
拉拉雜雜寫一些比較個人面的親身觀察，沒什麼系統性的理論分析，只是身為戰後出生人口最多的一年的人，成長過程剛好躬逢其盛的看了台灣很多的經濟狀況也自己經歷了，稍微老人憶就一下…
話說回來，我覺得政府應該沒有保障國民買得起大安區房價的責任！
當然，可以設計一些方案，讓人年輕時能夠在都會區或蛋黃區居住一陣子，累積生活經驗(不過，如果考得上蛋黃區的學校也是可以住拉，住學校宿舍)～
國家到底要為人民做到哪個地步，不好說？
不過，如果有心人刻意操作相對剝奪感，我覺得不是中下階層，而是中產階級反而會覺得自己最窮，因為他們的生活中主要接觸的不是同儕就是比他們社經地位與收入高的族群，的確容易感覺自己變窮！
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莫讓房貸綑綁了人生可能性！

年輕時，剛好因緣際會碰到總價低，建商有品質，地段還可以，不用頭期款的新成屋(銀行貸款+建商借貸)，咬牙買了！
住了四年後，賣掉了。
管理費跟稅金不算，買賣之間沒有賠錢(但付了仲介費)，幾乎可以算是白住四年。
賣掉都主因是，不想被房子綁住發展性。
可能也是我剛出社會就碰上SARS，那次的經濟世道衝擊，給我一個蠻大的提醒，讓我好好思考了未來？若當初沒有處理，也許五六年後的金融海嘯還是得面對。
若當初沒有處理，可能日後我也不敢放手一搏，選擇離開職場，當個自雇工作者(畢竟固定成本偏高)。當初若沒有處理，也許間遷就於房子而繼續當個上班族。
我身處的並不是能夠大幅拉高收入的高科技產業(很多人跟我一樣不是，畢竟我們國家的薪資中位數才落在五十幾萬左右)。
換更大的沒能力，將就住遲早會碰到必需搬家的情況。
賣掉，轉當租屋族，降低收入中的房屋支出，換個天寬地闊。
當年房價只有現在的一半不到，我都覺得換更大的房子揹負二十年貸款會是很吃緊都事情，沒想到二十年過去，平均年薪沒有成長一倍，敢於拿超過年收入五成買房，貸款三十年期的人却不少？
我當年申辦都是二十年貸款，如果按部就班，大概到前幾年才能繳清，一路得遭逢SARS、金融海嘯與疫情衝擊。也就是從青年時代一直到中年。這二十年間，不管世道還是個人，都發生了好多事情。貸款二十年的意思是，不管發生什麼事情，房貸每個月都要入帳。
三十年就更久了，可以說是成年後的半輩子時間。
台灣大部分房子的預期使用年限是五十年。
如果買入的是二十年左右的中古屋，三十年繳完貸款，成了準備都更的老宅。到時候真的能賺都更財嗎？我個人是很懷疑？
我也不是說不能買房，如果是科技業那種未來年薪可以持續成長到兩三百萬的水準，夫妻都在工作，也不用奉養兩邊父母，買房是沒問題的，加上生孩子也沒問題。
但如果不是特定產業，家中長輩未來可能需要有人照護，就不好說了。
問題往往會發生在貸款繳了一半還剩一半，人生來到中年，職涯出現瓶頸的時候。
打算買房的人，一定要看清楚自己的職亞發展道路與人生軌跡兩條線，各自可能出現最低點的時間區間。在時間抵達之前，存好準備支應的費用，否則到頭來可能會被房貸壓力壓垮生活，還是得處分房產。需要變賣還是其次，能賣高價搞不好還有賺，只是屆時賣不掉才是問題。
日後我理解到一件事情，金錢使用的順序很重要。差不多的支出金額，支出順序如果錯了，非但不能幫自己創造收益，反而成為生活壓力來源，務必小心。
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財務規劃的精髓在正確安排金錢使用順序

日前讀到一篇文章，提及一對小夫妻，養有兩個小孩，有車貸，有保險費需要繳納，而房貸的寬限期快到了，存款之前繳納頭期款都花光了，也就是房貸寬限期結束之後，財務可能會變得非常緊繃！
如果房貸要用寬限期的利率優惠才買的起，那會很危險。
除非住兩三年，就打算出脫換房！
如果不能換房，房價漲再多，都跟自己沒關係。
貸款買房沒關係，但是，真的不要使用寬限期這個短期利多工具。
我早年買房子就用了寬限期，必須說，過了寬限期後，雖然仍然繳的起，但是厭惡損失效應會讓你很不開心。
如果稍微沒有財務紀律，在寬限期時的財務支出太緊繃時，過了寬限期之後肯定會重狀況。當年我入住那個社區，寬限期後，就出現滿多求售的廣告…
而且，如果是夫妻雙薪才買得起，家裡還有兩個小孩要養，那就更危險了。
風險有離婚，其中一人失業，或是因故一段時間不能工作(這部分需要保險來補強，找個專業的保險經紀人，好好規劃一份適合自己需求的保單，千萬不要只有房貸沒有保險)，以及家裡臨時需要額外開銷。
非要用寬限期買房，寬限期之後，要能在不動用儲蓄，單靠平日收入就能繳的出來。
建議不妨在寬限期之前，把車貸繳清，一年的生存準備金存好。家庭開支計算好，在沒有其他貸款的情況下進入新的還款階段，也許有機會撐過去。
必要的時候找份兼差。
在財務還很緊繃段情況下，就不宜再進場高風險的投資。好好省錢存錢，先累積防火牆段厚度。畢竟，買房也已經算是一項重大投資了。
財務規劃類型出版品沒有告訴你的事，財務規劃的精髓，其實不在擁有很多錢(這是次要/長期目標)。
之前舉辦財務規劃主題讀書會，匯整書籍重點時，突然有個領悟，原來財務規劃的奧秘是建立金錢使用的正確順序(想想拿鐵效應，複利效應，其實都是在談金錢的使用順序造成的巨大影響)。
首要之務是將花費，儲蓄，投資，債務等各種金流的順序安排妥當不出錯。否則，原本足夠使用還能有剩餘的錢，很可能變的不夠，還得額外舉貸(借的到還算好)。
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運氣夠好　一直有便宜好房子可以租

前兩天知怎麼，突然想起高中開始離家住的日子，將近三十年的時間，搬過很多次，期間也有幾年時間買了小套房住！
逐一盤點過每個時期的居住花費後，我發現自己在住上面的支出，運氣很好，花的並不多！
高二三租屋的房租，每個月一千五含水電。
大學前三年住宿舍，宿舍一學期七千塊，後來雖然一個人住兩個床位的房間（找人頭頂），一個學期也就是一萬四。寒暑假總是有人願意借我免費住的地方，可以繼續留在台北！
大四第一次跟社團的朋友合租，我選了最小的房間，每個月2300元，而且因為那個房子是某位社團朋友的親戚的房子，我記得一整層租我們11000元(不含水電之類)。
最貴的幾年大概是念研究所的時期，研一上跟其他人合租一個大坪數的公寓(五房)，我那間最小，但因為那邊（同安街）算高單價（32000元），所以分攤5200元(雅房)。
後來其他房客跟房東翻臉不續租（發現樓下同樣格局的房子，房租少了一萬），只好搬家，也只住半年，在溫州街，跟二房東分租，雅房，六千。
補個註：當年大學畢業生起薪是28000元（後來一路跌，十年後到只剩22K）。研一上一起分租的都是台大畢業的高材生，收入都較一般大學新鮮人高，那時候剛好只有我一個學生，他們也略略幫我分攤了一點，本來我分租那間好像是六千元！
也住了半年就搬走了（發現二房東是統一教的，還偷我的包裹）。
再後來租的地方也是雅房，六千，在汀洲路三段。也住了半年，然後就因緣際會地在文山區的某個新建案買了一個小套房(當年每坪20萬，坪數很小，幾年後賣掉，算是白住了幾年)！
畢業後結婚前又分別在溫州街跟敦化南路跟人合租房子，房東都蠻佛心的，前一個房子是一整層18300元(我分租套房，8300元)，後一個房子也是一整層22000~>24000元(我分租套房，8500元~>9000元)，說佛心是因為那兩個房子的同等級房子的房租都要多上一萬塊。甚至我有個朋友它們家在敦化南路我租地附近有個套房就要租我租一整層的價格！
結婚前的台北市，套房租金最高的就在民生社區，大多也在一萬多，而今則是到處都是一萬多起跳的，兩萬以上更比比皆是！房租跟房價一起翻了好幾倍！
結婚後租的房子，是老婆親戚的房子，也是收我們很便宜的價錢（就是各種設備維修或更換得我們自己負擔）。
租屋近三十年，除了在公館念書那幾年，房租都沒佔收入占比太高。主要也是因為2008年房價飆漲前，只要認真找，便宜又好的房子還是有，有一些房東出租並不是為了賺錢，只是未來小孩接手之前有人住（我碰到好幾個房東都是要給小孩住才收回房子）。
另外不得不說，教會裡的人出租房子，的確比較容易碰到租金低廉的，我蠻多房東都是基督徒，租金都收得不高。以前常在教會的公布欄看到房屋租出，租金都算合理！
2008年後，台灣的房地產基本上就瘋了，飆漲兩三倍。我當年買的那個小套房，如今已經是二十年的中古屋，前一陣子我查了一下時價登錄，漲了一倍，每坪要40萬，真心覺得瘋狂！
房價飆漲後，租金價格也就跟著飆漲。
遺憾的是，多數國人的薪資並沒有跟著飆漲，因此，許多人開始往更外圍遷移，或是由父母長輩出頭期款購入房子，或是更多的合租形式出現！
在台灣，如果能夠降低居住花費，生活開銷其實不需要很多就能過得不錯。
或許也是因為這樣，有些人選擇通勤或往中南部的地方城市搬遷。的確，如果是領固定薪水的軍公教或是國營事業，不住雙北是比較明智的選擇。
除非能夠找到增加收入的方法而遷居高租金或高房價區域，否則單純把錢花在居住的支出上是不明智的。我的看法是，省下的部分可以放在投資，等人生最終確定要在某個地方落腳不再移動，再來考慮買房！年輕時買房的機會成本實在太難估算了，收入中的房屋支出占比太高我覺得是一種浪費！
但無論如何，我算是運氣很好，租房子上沒負擔過太高的支出，居住環境也都好，鬧中取靜，交通發達，菜市場與圖書館鄰近，超商超市都有，吃飯也方便，還很便宜！